恒大中期业绩披露了“华丽”半年报，新闻宣传稿说：恒大已全面超越万科。

新闻宣传稿是这样的：“恒大今年上半年业绩数据均超越万科：总资产、营业额、核心业务利润、现金余额分别较万科高2876亿元、127亿元、24.8亿元、1401亿元，恒大已成行业新霸主。”

(相关资料图)

值得注意的是，恒大半年报披露的二天，恒大股票暴跌6.94%。都已经说全面超越万科了，为什么股价还暴跌？

投资者不傻，虽然恒大报表华丽，资产逼近万亿，但隐藏的信息不好看。财务结构极其冒险，负债高企，也逼近万亿。

扒扒恒大和万科的报表，看恒大与万科差别在哪里？

（一）股东利润：恒大归属于上市公司股东净利润20.17亿元，万科53.51亿元，恒大不及万科1/2。

恒大虽然在资产规模上超越万科，但股东却不挣钱！恒大股东获得的净利润不及万科的1/2。

恒大上半年营业收入875亿元，同比增长12.6%；核心业务利润78.1亿元，同比跌23%；归属于上市公司股东净利润只有20.17亿元，同比暴跌79%。由于发行了大量永续债（一种美化报表的负债，恒大在报表里叫“永久资本工具”），因此利润中42亿多分给永续债了，再扣掉少数股东损益9亿元。

万科上半年营业收入 748.0 亿元，同比增长48.8%；净利润70.95亿元，实现归属于上市公司股东的净利润53.51亿元。（万科年报中有个“少数股东”占了利润17.43亿元。）

（二）净资产规模：恒大660亿元，万科1380亿元，恒大不及万科的一半。

恒大总资产虽然近万亿，但是包括负债的。所以看一家公司的家底，应该看公司扣除负债后的净资产规模，即股东权益。

恒大净资产规模实际也不到万科的一半。万亿资产的背后只有660亿净资产，恒大的家底还是单薄了一点，财务杠杆太高。

恒大今年中报披露的总资产是9999.2亿，其中负债是8179亿，净资产是1820亿（是包含了永续债1160亿），剔除永续债规模，恒大真实的净资产只有660亿，较2015年底664亿元的净资产规模，不增反降。

万科今年中报披露的总资产是7123亿元，净资产规模已经达1380亿元。

（三）手持现金流：恒大严重透支，万科财务相对稳健。

恒大号称不差钱，手持超2120亿现金及1000亿的信用额度，但恒大短期借款1727.52亿元，贸易欠款及应付款2507亿元，恒大（现价+信用额度）-（短期借款+贸易欠款及应付款）=-1235亿元。现金流恐怕无法弥补高负债。

万科持有货币资金718.7亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9 亿元。万科财务相对稳健。

(四)有息负债状况：恒大借款利息135亿元，万科26.5亿元，恒大是万科的5倍。

有息负债就是需要支付利息的负债。恒大简直是债台高筑。

恒大上半年有息负债约4357亿元，其中银行借款3812亿元、新发行7亿美元优先票据、100亿元企业债、永续债规模净增加402.7亿元。有息负债占总资产的比例为43.5%。恒大借款利息支出135亿元。

万科有息负债合计914.6亿元，有息负债占总资产的比例为12.8%。万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为14.18%，保持在行业较低水平。万科利息支出仅26.5亿元，其中资本化的利息16.4亿元。

（五）企业信用评级及融资成本：恒大评级被下调至B-，万科为BBB+；融资成本恒大最低为8%，万科最低为2%；恒大信用评级显著低于万科，恒大融资成本为万科的4倍。

恒大的融资成本也显著高于一般房企，银行借款利息在8%-12%之间，上半年银行借款利息为8.46%。发行企业票据和企业债成本在8%-15%之间。恒大2015年底发行的一笔15亿美元的永续债，前2年每年利率是9%，后面逐年增加。

万科则可以获得比恒大低很多的利率，一般银行借款利率在3%-6%左右，企业票据及企业债发行利率在2%-4%左右，万科上半年发行的3年期定息票据合计金额为36.5亿港币，票面利率为2.50%。

按照现在国际投行给恒大和万科两家企业的信用评级，恒大距离万科差着好几个档位。万科现在的标普评级是BBB+,恒大是B-。

早前，8月17日《金融时报》发文称：恒大290亿美元的净负债几乎是其息税折旧及摊销前利润（EBITDA）的10倍；这样的EBITDA将仅够偿付利息（而这家公司还把这些利润拿去投资了）。标普全球评级（S&PGlobal Ratings）已表示，如果恒大的这些指标恶化，可能会将该公司评级从现在的“B-”进一步下调，这将导致该公司的融资难度加大。

（六）企业运营成本：恒大和万科上半年销售额差不多，恒大的运营成本110亿元，万科50亿元，差不多的销售额恒大运营成本是万科的2倍。

运营成本主要看企业三费（销售费率、管理费率、财务费用）。通过对比，万科上半年1900多亿的销售额，运营成本不到50亿，恒大上半年合同销售额1700多亿，运营成本110多亿。

销售费用，恒大上半年合约销售额是1417.8亿，销售费用80多亿，销售费率是5.7%；万科上半年销售额1900.9亿，销售费用大约20亿，销售费率1.1%。恒大销售费率是万科的四倍。其中，上半年恒大广告开支达50亿元，同比增长92%。

管理费用，恒大上半年的行政开支是36.6亿，管理费率是2.6%，是万科的2倍多；万科管理费率是1.2%，不到23亿。

财务费用，恒大上半年借款利息开支高达135亿元。而同期万科的财务费用才4.27亿元。

表面上，恒大销售额似乎超越了万科。但骨子里，从财报上述六大指标看，“恒大已全面超越万科”为虚假宣传，误导公众。

恒大的归属股东利润、净资产规模和手持现金流都远不及万科，而有息负债、企业信用评级和融资成本、运营成本都为万科的数倍，可见，恒大与万科、中海这样的一流房企依然存在非常、非常大的距离，恒大如果想全面达到万科现在的水平或超越万科现在的水平，恐怕需要数十年的积累。

而在“去杠杆”的环境下，高负债、高杠杆、企图靠“大”而“不能倒”的恒大真的“大到不能倒”吗？