房贷置换经营贷的风险出现暴露。近日已有银行以借款人违反合同约定擅自改变贷款用途为由起诉借款人并获得法院判决支持。

3月1日，广州市中级人民法院(以下简称“广州中院”)发布消息称，有借款人违反合同约定擅自改变贷款用途，将经营贷款用于清偿房贷，被银行诉至法院，判决结果为银行胜诉，借款人需要提前还清所借经营贷，否则拍卖房产。

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银行胜诉借款人需提前还款

根据广州中院案情陈述，某银行(贷款人)与肖某(借款人)、某公司(保证人)签订《个人担保借款合同》，合同约定：借款金额180万元；借款用途生产经营周转；借款期限60个月；借款人未按约定用途使用借款、未提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等；肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。

某银行提交的银保监部门查证情况显示：肖某将约定用途为生产经营周转的贷款部分挪用于偿还房贷。故某银行根据《个人担保借款合同》约定行使检查、监督借款使用情况的权利，以肖某违反贷款用途将款项用于楼市为由，要求肖某提供资金用途证明，但肖某拒绝依约提供资金用途证明。

某银行遂向法院起诉，请求肖某偿还借款本金180万元及利息、罚息、复利，并对肖某提供的抵押房产享有优先受偿权，某公司对上述债务承担连带责任。

广州中院二审判决结果显示，肖某于判决发生法律效力之日起十日内，向某银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，某银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司对肖某的全部债务承担连带责任。

广州中院法官表示，经营贷是银行等金融机构为解决中小企业主或个体工商户经营需要而推出的一款融资服务产品，借款人应当按照约定将借款用于生产经营活动。按照民法典，“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”

上述法官表示，提交资金用途的证明材料既是肖某的合同义务，也是肖某在诉讼中的举证责任。由于肖某未能履行合同义务并完成举证责任，结合银保监部门查证的事实，法院据此认定肖某存在违约行为，支持某银行关于借款合同提前到期的诉讼请求，体现了人民法院依法维护金融市场健康稳定发展的司法态度，也有利于防止信贷资金违规流入楼市、股市，对于防范化解系统性金融风险，落实国家宏观经济政策、产业政策具有积极作用。

多地提示换贷风险

肖某的情况并不特殊。近年来，随着国家加大对普惠金融的支持力度，经营贷利率整体走低，经营贷与存量房贷间的利差，让不少购房者打起了“换贷”的心思。不少中介以此为契机，兜售起了经营贷置换房贷等“以贷换贷”“转贷降息”的生意。

不过据了解，“换贷”的成本并不低，首先经营贷要求的借款人(或配偶)为经营主体的实际控制人、企业经工商部门核准成立且年检合格、有固定经营场所、正常经营1年以上、没有偷税漏税等违法行为、有价抵押物等。此外置换经营贷，需要将原有的房贷还清之后才能申请，这就需要产生过桥贷资金。“费用不低，粗略计算，大概8万到10万一笔。”一家房地产中介对21世纪经济报道记者表示。

今年2月2日，深圳市房地产中介协会(简称深房中协)发布关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示，剑指这一行为。

《提示》指出，近日有媒体报道深圳个别“金融贷款中介”协助客户获得享受国家减息政策的经营性贷款后，引导所贷资金违规流向房地产领域，此行为不仅违反了国家相关金融信贷政策，还严重违背国家“房住不炒”的定位与原则。

对此，深圳市房地产中介协会郑重提示：严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。

严格遵照《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，严禁房地产中介机构为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，严禁诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

今年2月9日，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。

今年2月10日，辽宁银保监局也发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，提示违规“贷款中介”以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，经营贷本身不属于房贷的范畴，购房者若是用经营贷去置换房贷，本身就违反了信贷投放的纪律，本身是违法的。另外经营贷看似便宜，其实操作此类业务也有潜在的成本，中介公司类似“热情”推销，也绝对不是给购房者免费的午餐。这方面需要警惕。

（文章来源：21世纪经济报道）