回顾2022年的深圳房地产市场，第一太平戴维斯认为，作为粤港澳大湾区经济双引擎之一，深圳在疫情的考验下展现出强大的经济韧性。如今，疫情已步入常态化，在二十大及十四五规划的战略布局下，深圳将释放出崭新机遇。

整体来看，2022年，疫情的扰动及严峻的全球经济环境给深圳房地产市场发展带来了诸多影响。全市写字楼租赁需求于近年低位徘徊，年度净吸纳量显著下降，空置率连续四季度上升；零售市场情绪亦受冲击，品牌多暂缓或搁置扩张计划，空置率有所上升且增幅扩大；住宅市场活跃度欠佳，开发商推盘节奏仍趋保守，成交面积降至近四年最低。尽管如此，但随着防疫政策的优化，未来深圳经济发展料持续绽放活力，这有望为本地房地产市场发展注入积极增长动力。

住宅市场活跃度欠佳

(资料图片)

供应面积及成交面积均显著下降

受整体市场活跃度欠佳影响，开发商拿地意愿略显不足，其年内整体推盘力度持续疲软。深圳去年全年供应面积达516.5万平方米，同比下降22.5%。其中，去年第四季度供应面积达111.7万平方米，环比下降44.0%。

在疫情频繁扰动、经济环境整体承压、市场情绪持续低迷的背景下，深圳去年住宅成交面积同比下降31.5%，至388.7万平方米。其中，第四季度成交面积环比下降11.4%，至97.4万平方米。鉴于去年第四季度市场成交持续遇冷，叠加部分开发商仍面临财务及运营压力，季内各新盘折扣营销活动明显增加，季度成交均价环比下降6.8%，至每平方米64171元。

展望今年，部分开发商料恢复推盘力度以缓解流动性压力及债务危机。此外，随着“金融16条”相关政策的逐步落实，预计新批预售速度将继续加快，供求失衡状况有望进一步改善。

短期内，尽管调控政策的优化及融资环境的不断改善对居民购买力起到一定扩充作用，但因深圳住宅销售市场情绪持续疲软，加之2022年第四季度大量热门项目入市已吸纳了部分潜在需求，2023年购房者观望情绪预计保持浓厚。

鉴于中短期内谨慎的市场情绪仍将延续，加大促销活动及优惠力度仍将为开发商主要销售策略之一，深圳一手住宅成交均价预计于2023年保持小幅下降趋势。

写字楼租赁需求仍处近年低位

空置率环比上升1.5个百分点

据第一太平戴维斯最近报告统计，2022年前三季度，深圳地区生产总值同比增长3.3%，至2.29万亿元，增速分别高于全国、全省0.3及1.0个百分点。其中，第三产业增加值达1.45万亿元，同比增长2.2%，三产占比较2021年提升0.5个百分点。

2022年第四季度，深圳有四个新项目入市，新增面积约35.5万平方米。截至去年年末，深圳甲级写字楼物业市场总存量上升至999.5万平方米，同比增长7.6%。季内，市场存在若干源自金融及信息技术企业的扩张或搬迁需求。受此推动，深圳甲级写字楼净吸纳量环比上升1.5倍，达11.9万平方米。

尽管如此，但因经济增长持续承压叠加疫情反复的影响，全年租赁需求仍维持在近年低位，深圳年度净吸纳量同比下降73%，至32.3万平方米。截至去年年末，深圳甲级写字楼空置率环比上升1.5个百分点、同比上升2.2个百分点，至24.9%。分行业需求表现而言，除金融、专业服务及信息技术行业以外，源自制造与能源及公共机构的租赁需求亦保持积极。

期内，企业持续加强对房地产成本的控制，业主则进一步降租以应对加剧的市场竞争。截至去年第四季度末，深圳甲级写字楼租金指数环比下降0.6%、同比下降4.3%，平均租金降至每平方米每月177.1元。

2023年，深圳甲级写字楼新增供应预计达145.3万平方米，其中第一季度预计将有6个新项目交付入市，共为市场带来约42.1万平方米的供应面积。未来，金融、TMT、专业服务行业仍将是租赁需求主力，且新兴产业如新能源汽车、生命科学等行业的租赁需求亦有望稳步提升。而另一方面，由于新增供应将再迎高峰，市场去化仍预计承压，全市空置率或将结构性上升。

在大量新增供应入市的背景下，市场租赁竞争预将加剧，业主或选择继续降租以应对市场竞争，深圳甲级写字楼平均租金预计延续下跌趋势。

零售新项目去化推动净吸纳量上升

但整体需求平淡致空置率微升

2022年1-11月，深圳社会消费品零售总额累积至8841.18亿元，同比增长2.3%。分消费类型看，商品零售增长4.0%，而依赖于线下经营的餐饮业则受本地疫情冲击较大，其收入仍下降11.1%，但降幅已较1-10月有所收窄。

2022年，深圳零售物业市场共有7个新购物中心开业，合计为市场带来50.2万平方米的新增供应。其中，四个项目于去年第四季度开业，合计零售建筑面积约31.0万平方米。截至去年末，市场总存量同比扩容8.3%，至655万平方米。

去年第四季度，新开业项目去化推动季度净吸纳量环比增长近1.3倍，但全年而言，疫情的扰动令业主及零售商信心饱受冲击，整体需求趋于平淡，年度净吸纳量同比下降超五成。全市空置率亦自2021年二季度来首次同比上升0.8个百分点，至8.3%。

受前述因素影响，零售商扩张情绪走弱，业主亦降低预期，加之新增供应入市租金较既有平均水平低，深圳零售物业租金指数环、同比降幅均超过2.0%，平均租金降至每平方米每月583.6元。

2023年，深圳零售物业市场预计迎来六个购物中心开业，合计零售建筑面积达约67.9万平方米。年末，市场总存量将同比扩张10.4%，至722.8万平方米。

随着防疫政策的优化，零售品牌及业主信心将逐步恢复。在此背景下，新兴及中高端零售品牌租赁需求有望恢复活跃，空置率料将维持稳定。得益于市场信心的回升，存量项目业主租金预期将逐步回调，项目租金有望回归至先前水平。但鉴于拟入市项目租金或低于当前深圳平均水平，因此平均租金预计结构性下降。

（文章来源：证券时报·e公司）