在人口老龄化的大背景下，“养老”无疑是2022年当之无愧的热词，无论是2022年中央经济工作会议还是《扩大内需战略规划纲要(2022——2035年)》，都提出要支持养老服务消费。

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12月27日，《华夏时报》记者从国家企业信用信息公示系统获悉，由太平人寿全资持股的太平健康养老(广州)已于近日成立，注册资本8.22亿元，经营范围包括养老服务、机构养老服务、远程健康管理服务、养生保健服务等。

实际上，随着中国人口老龄化程度日益加深，保险公司明显加快了布局康养赛道的节奏。据《华夏时报》记者梳理，目前已有13家险企涉足养老社区领域，除了五大上市险企，泰康保险、中国太平、大家保险、君康人寿、合众人寿等险企也纷纷涉足。

《华夏时报》记者注意到，与早期重资产投入不同的是，近几年险企布局养老社区多选择与第三方合作的轻资产模式，将养老社区布局在城市的核心区，而考虑到医疗服务是老年人的高频刚需，险企也将紧邻三甲医院作为养老社区选址的首要考量。

自建养老社区成本高

一组来自《中国城市养老服务需求报告2022》的数据显示，不同于传统9073养老格局，中国城市居民养老方式并非一成不变，而是随身体状况变化呈现三段式养老人生：活力阶段，有53.6%的居民选择居家养老，并伴有明显旅居意愿；半失能阶段，居家养老仍是主流，但社区养老和机构养老的比例有所提高，分别为36.3%、21.1%；失能失智阶段，机构养老成为主流选择。

正是基于居民的机构养老需求，《扩大内需战略规划纲要(2022——2035年)》中提出，要适应人口老龄化进程，推动养老事业和养老产业协同发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。

作为最早感知人口年龄结构变化的行业，保险业早在2007年开始，就已经穿透周期悄然布局养老社区产业，泰康保险更是凭借最早布局养老社区产业的先发优势，令其缔造了中国独一份的保险商业模式。

近几年，越来越多的险企布局康养赛道，据《华夏时报》记者不完全统计，目前市场上已经有13家保险机构投资了近60个养老社区项目，布局全国20多个省市。而早期进入养老产业的保险公司大多使用自有资金直接参与到养老地产的建设和运营过程中，如泰康保险。

需要指出的是，重资产模式考验险企战略定力、资金流动性、和运营能力，对保险公司的资源整合能力也提出了极高的要求。“保险公司在养老社区的投入多数已达百亿，甚至千亿，对于入局者而言，必备的核心因素是资金实力，能够支撑在养老社区前期布局的资金支出。”一家养老社区运营人士在接受《华夏时报》记者采访时表示，养老社区的投资周期长，从开发到入住一般需要6到8年，要想实现全部收支平衡更是需要20余年时间。同时，随着房地产的资产价格上涨，拿地自建养老社区成本也更高。

不仅如此，在很多人的印象中，高端养老社区大多选址在城市郊区，一来土地资源比较丰富，二来建设成本相对低廉。但远离城市也存在一定的不便利，比如子女探望或者老人回家耗时耗力，又比如老人遇到急诊、重症，还得求助于市区内丰富的三甲医院资源。

清华大学五道口金融学院中国保险与养老金研究中心研究总监朱俊生向《华夏时报》记者表示，重资产养老项目的投资额大，盈利周期长，需要稳定的资金支持，养老社区建设资金门槛高。养老产业行业跨度大，涉及工程开发、物业管理、酒店/公寓经营、医疗健康管理、养老护理服务，养老社区管理和运营门槛高，对保险公司的运营能力有很高的要求。

毗邻医院成选址新考量

一个新的趋势是，近几年，险企开始通过第三方合作的轻资产模式入局，并且采用逆向思维，将养老社区布局在城市的核心区，更为重要的是，医疗服务是老年人的高频刚需，险企业将“紧邻三甲医院”作为养老社区选址的首要考量。

《中国城市养老服务需求报告2022》也指出，城市居民认为城心养老主要优势在于“离市中心近，生活便利，交通便利”，高龄老人和失能失智老人和子女们更关注“临近三甲医院”的急救服务等。80%以上的被访者愿意为自己和父母选择城心养老，甚至愿意支付 3161.27元/月的溢价来满足城心养老需求。

例如大家保险提出的“城心养老”就是指在城市核心区布局养老产业，这与行业通常将高端养老机构布局郊区的思路，显现出了差异。目前，大家保险在北京有三家养老社区，都位于中心地带，其中友谊社区位于北京二环内，距离友谊医院仅一街之隔，步行仅需3分钟。朝阳社区位于东三环，4公里范围内有中国人民解放军医院第七医学中心、武警总医院、朝阳医院等丰富的三甲医疗资源。阜外社区则地处西二环，位于金融街北，距离阜外医院仅600多米。

“大体量的重资产投入对于保险企业仍然有财务负担，当前大家保险投资养老社区绝大部分选择租赁的轻体量模式。随着房地产市场进入平台期，大量物业进入市场，有机会拿到更低成本，更稳定的租赁物业，从初期成本投入角度来说，就会比重资产有效优化。”大家保险相关负责人在接受《华夏时报》等媒体记者采访时说道。

不仅仅是大家保险，中国平安旗下“平安臻颐年”康养品牌也改变以往养老社区普遍偏远的选址特点，主要聚焦深圳、上海、北京等核心城市的核心区域，并且打通绿色就医转诊通道，能直达三级综合医院。例如，该公司欲将位于上海市的静安8号改造成7星级康养社区，其距离全国最知名三甲医院华山医院的直线距离仅有300米，并且2公里内还有华东医院、上海市儿童医院(北京西路院区)、上海邮电医院等多家医院。

泰康保险亦不例外，该公司在上海的第二个康养项目锦绣府位于陆家嘴核心区域，距离三甲医院上海交通大学附属仁济医院仅800米左右，也是泰康通过轻资产形式收购而来。同时，泰康之家在上海打造的第三家养老社区——泰康之家·静安府也正式落地上海静安区，15分钟车程范围内有第十人民医院、上海同济医院、岳阳医院三家三甲综合医院，距上海市第三康复医院仅500米。

在业内人士看来，布局城市核心区，能充分利用已有的综合性三甲医院资源，方便老年病和慢性病的日常诊疗，如遇突发情况，更能保证救治的及时性。

轻资产投资8年左右可回本

穿透责任与理想，客观理性地看待养老社区投资，不仅耗资较大且回本周期漫长，大家保险相关负责人也坦言，养老产业利润薄，非常难赚钱，目前来看没有太多前人走出来的成功路，大家保险也是坚持小切口、稳起步，先通过实战优化再加快铺开。

该负责人表示，当前大家保险投资养老社区绝大部分选择了租赁的轻体量模式，在整个管理运营周期中，该公司注重把物业、改造、运营一整套复合能力作为核心竞争力，并且在物业改造过程中，会及时开展相关的蓄客工作，以此压缩改造工期和运营周期。

《华夏时报》记者了解到，大家保险在北京开业的两个社区都是接近500张床位的偏大社区，前期的蓄客过程偏长，而此后在其他省会城市主要布局200张床位左右的小体量物业，并将蓄客工期前置，缩短项目的投入产出周期。

与重资产投入相比，险企采用轻资产模式入局可以将回本周期缩短。“当养老社区接近70%入驻率的时候，基本可以做到运营平衡，若加上装修和前期租赁物业费用，可能需要8年左右时间可以回本。但整体来说，险资精细化运营管理养老社区，通常IRR在3.5%左右，长期看可以有3.5%的稳定回报。”大家保险相关负责人说道。

实际上，保险行业与养老产业的战略协同反哺了养老社区，并塑造了一个稳定可持续的商业模式。长期来看，当我国进入平稳发展周期，养老社区的投资价值将更加明显。作为一个与生命周期为伴的行业，保险资金的长期优势、规模优势和保障投资协同优势，都将在大养老生态中得以凸显。

需要指出的是，我国缺乏对老年医学、全科医生、护士，特别是养老护理员的职业教育和训练，造成养老社区运营中专业护理人才缺乏、劳动力成本上升。目前国内现有的养老社区尚处于建设和初步使用阶段，尚有待时间的检验。

（文章来源：华夏时报）